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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
【这些文化遗存现今的模样㉜】走近这张抗日名将创办的报纸……****** 【这些文化遗存现今的模样㉜】 光明日报记者 常河 丁一鸣 “逐鹿中原飞骏马，鸡鸣拂晓响黄钟。文工歌舞壮军旅，皓月晨光照雪枫。”这首诗里写的，是抗战时期彭雪枫将军的治军三宝：骑兵团、《拂晓报》和拂晓剧团。
《拂晓报》报史馆一角资料照片 彭雪枫，是我军文武兼备的名将。他1907年9月生于河南省南阳市镇平县，早年即投身革命，曾参加了中央苏区历次反围剿作战和二万五千里长征，率军攻占娄山关，横渡金沙江，飞越大渡河……1944年9月，在河南夏邑县八里庄围歼顽军李光明支队的战斗中，他不幸中流弹牺牲，时年37岁。1945年2月7日，中共中央在延安为彭雪枫将军隆重举行追悼大会，毛泽东、朱德、彭德怀、陈毅的共同挽词是：“二十年艰难事业，即将彻底完成，忍看功绩辉煌，英名永在，一世忠贞，是共产党人好榜样；千万里山河破碎，正待从头收拾，孰料血花飞溅，为国牺牲，满腔悲愤，为中华民族悼英雄。” 彭雪枫，家学渊源，酷爱文墨，写得一手好文章。1938年秋，抗日烽火遍燃中原，中共中央决定由彭雪枫率新四军游击支队挺进豫东，创建抗日根据地。同年9月29日，游击支队誓师东征，就在那天，在河南省确山县竹沟镇一个农舍中，《拂晓报》诞生了。彭雪枫为《拂晓报》题写了报头，并亲自撰写了创刊词：“拂晓代表着朝气、希望、革命、勇进、迈进有为、胜利就要到来的意思。军人们要在拂晓出发，要进攻敌人了。志士们在拂晓要奋起，要闻鸡起舞。拂晓催我们斗争，拂晓引来了光明。” 《拂晓报》创办之初，由于敌人的疯狂扫荡、封锁，各种物资奇缺，两支铁笔、两块钢板、两筒油墨、一把油刷、一块木板和半筒“高乐牌”蜡纸，便是全部家当。油墨用完了，彭雪枫卖掉自己心爱的战马，为《拂晓报》买来新油墨。他认为：“一支笔胜过两千支毛瑟枪。”对新闻事业，彭雪枫充满了热爱，曾说：“将来革命胜利了，我去当一名新闻记者。” 战火烽烟早已消散，如今的《拂晓报》是中共安徽宿州市委机关报。初冬时节，记者来到宿州。 走进落成不久的《拂晓报》报史馆，大厅偌大的背景墙上，印着《拂晓报》创刊号的版面图。“《拂晓报》刚创刊时，由于条件简陋，印刷质量不好，常常油迹斑斑。但它的影响却与日俱增。你们看，这是1939年12月5日的第100期纪念专刊，上面还有毛泽东同志的题词‘坚持游击战争’。”《拂晓报》老职工宋建国的讲解，把我们带回到了那段峥嵘岁月。 在日寇铁蹄蹂躏下的中国，一群战士一手扛着枪、一手握着笔，随着部队征战的脚步，辗转黄淮平原。在淮水两岸，在涡河之滨，他们凭着坚定信念、一腔热血，把一期又一期带着油墨香味的《拂晓报》，送到广大军民手中。当时，一位重庆读者曾致信《拂晓报》编辑庄方：“《拂晓报》简直像天外来鸿，读了报道，感动得热泪滚滚。” “战争年代，报社先后有15名烈士血洒疆场，年龄最小的只有17岁。”宋建国告诉我们，1944年9月，彭雪枫牺牲后，是时任《拂晓报》记者张景华和十几名战士把彭雪枫的遗体从夏邑县转移到泗洪县半城镇。至今，宋建国仍难忘当年采访张景华时老人的数度哽咽：“在彭师长的遗物里，我们发现了一份完整的《拂晓报》合订本，封面上是师长手写的‘心血的结晶’……” 走近《拂晓报》，记者了解到：80多年风雨历程，当年的那张油印小报，经过血与火的洗礼，和着时代节拍，一路开拓创新，一路勇毅前行，现在已变成集报、网、端、微、屏于一体的新媒体矩阵。 在拂晓报社编辑部，时政要闻部记者马竞正在整理新闻素材。“最近，全市群众学习党的二十大精神热情高涨，我们要把这些生动的场景以全媒体的形式推送给读者。”文字记录、出镜采访、视频制作，马竞全程参与，轻车熟路。 作为一名全媒体记者，马竞觉得，与80多年前《拂晓报》筚路蓝缕创业时相比，现在报纸的传播手段日新月异，但它的红色基因始终未变。 “一代又一代《拂晓报》人，凭着对党和人民的忠诚信念，辛勤耕耘、默默奉献，形成了自己的优良传统，这些是我们这代《拂晓报》人弥足珍贵的精神财富，时刻激励着我们接续前辈的事业，奋勇前进。”拂晓报社党组书记、社长武华峰说。 灵璧县尹集镇尹楼村是拂晓报社的联系点，我们赶到村委会时，天空飘起了小雪。村里的第一书记马峰刚走访了村里几个大病户和危房户，还没来得及掸去身上的薄雪，就和村干部“掰扯”起当地特色美味“豆丹”养殖的事来。 马峰也是《拂晓报》的记者。到村一年多时间，在报社支持下，他帮助村里修建了通到每家每户的水泥路和高标准农田，还建起了杂粮加工工厂和光伏项目。 “我父亲在《拂晓报》工作了一辈子。小时候，我经常去报社看叔叔阿姨们写稿、看印刷车间的师傅们铅字排版。大学毕业后考进报社，就是要像父亲他们那样传承这份红色的新闻事业，用‘拂晓精神’为时代放歌，用‘拂晓精神’去激发人民改天换地的热情。”马峰的眼里跳动着一团火。
扫码看视频 走进《拂晓报》的厚重历史 《光明日报》（ 2023年01月12日 01版） （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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